一个月内央行两次宣布降息，这对当下交易量持续萎缩、观望气氛浓厚的楼市无疑是一阵拂面暖风。然而，业内人士认为，楼市复苏仍需时间，调整还将持续，但市场将有所分化。

双率下调心理效应大于实际

中国人民银行8日晚宣布：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

这是一个月内央行第二次宣布降息。9月15日，央行宣布将一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点，同时将中小银行的存款准备金率下调1个百分点。

“这当然是好消息！”建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光说，开发商持续紧绷的资金链将有所缓和，特别是大型品牌开发商，长期“枯竭”的信贷资金来源将有所恢复。

分析人士认为，对购房者而言，降息有利于降低贷款成本，可能带动一些观望者入市。与之相比，下调存款准备金率的意义可能更大。由于此次存款准备金率下调针对所有存款类金融机构，因此增加的银行可贷资金要远大于9月份的调整，市场流动性增加，房地产企业可能获得的贷款量将有所增加。

SOHO中国董事长潘石屹认为，降息的实际效果有限，它沿着国民经济各环节传导生效需要相当长的时间，但其产生的心理效应远远超过实际效果，给市场传递了积极信号，有利于树立购房者信心。

流动性增加难解开发商资金饥渴

今年以来，各地楼市销售明显萎靡，开发商资金回笼难度加大，加上信贷持续紧缩，开发商遭遇资金“饥渴”，用潘石屹的话来说，开发商缺钱到了“前所未有的地步”。

2008年上市公司中报显示，保利地产、金地集团、万科A和招商地产等四家地产龙头企业的资产负债率都在70%左右，超过60%的警戒水平。由于信贷紧缩，开发商自筹资金比例大大上升，1月至8月，房地产开发企业自筹资金9809亿元，同比增长34.5%，远远超过5049亿元的国内贷款数额。

一位开发商私底下表示，他们目前80%的精力都在“弄钱”，很多开发商开始低价处理资产和土地，甚至寻求“高利贷”，年化利率达到30%。

为维持资金链，开发商“拆东墙补西墙”挪用商品房销售收入的现象增多。南京的王妍去年9月购买了浙江广厦集团开发的“长江路9号”的一套酒店式公寓，并支付了总价100多万元的房款。但直到今年8月房子交付，开发商才正式与其签订预售合同，和她有同样遭遇的业主不在少数。业内人士分析，开发商没有把销售款用于偿还开发贷款，致使房子始终“抵押”在银行而无法签预售合同。

北京师范大学金融研究中心所作《2008房地产行业资金报告》预测，全行业今年资金缺口达到6730亿元。北京华远集团总裁任志强则认为，如果算上延迟缴纳土地出让金、减少开工面积等因素，今年房地产行业资金实际缺口可能接近1万亿元。

一位不愿透露姓名的银行业人士说：“此次下调存款准备金率，银行可贷资金增加，但出于风险控制，那些资质较差的中小开发商仍然不可能获得贷款。对于一些品牌开发商的优质项目，由于看好其盈利能力，银行放贷积极性仍然较高。”

传递信号积极回暖尚待时日

上海社科院房地产研究中心研究员顾建发认为，随着美国金融危机波及范围越来越广，全球可能陷入经济衰退，我国经济增速也出现了明显回落。因此，央行此次下调双率，是出于提振经济、防止经济过快下滑，并非针对楼市。双率齐降为楼市吹来暖风，但市场预期改变仍需要时间，调整仍将继续。

周曙光说：“开发商要维持现金流，最关键的还是依赖于销售回款。在观望气氛浓厚、信心不足的情况下，双率下调难以立竿见影刺激市场，成交低迷的情况仍将持续一段时间。”

央行此前公布的第三季度全国城镇储户问卷调查综述显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，创1999年调查开始以来最低水平。其中，在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的人数占比均不足10%，低于全国平均水平。

顾建发表示，楼市调整存在惯性，目前国家对房地产调控的相关政策仍然偏紧，楼市复苏还有待时日。

复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成教授则认为，双率下调将加速楼市分化，可能缩短楼市调整进程。“尽管实际效果有限，但此举向市场传递了信心。那些位于市中心、环境好品质佳的楼盘价格将趋于稳定，甚至可能有所上涨；但远离中心城区、供应量过于集中的板块房价则可能继续调整。”

来源:经济参考报